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Lei Geral dos Distratos: o que você precisa saber sobre rompimento de contrato na compra de imóveis



Entre janeiro e março de 2022 foram registrados 1.266 distratos e rescisões de contratos na compra de imóveis. Um dos motivos comuns para que isso ocorra é a variação de parcelas, que depende principalmente de duas taxas. As parcelas são pagas à incorporadora durante a construção, e o cálculo do valor devido é feito de acordo com o Índice Nacional de Construção Civil (INCC), que mede a inflação no setor. Quando a obra é finalizada e o habite-se é expedido, o consumidor deve buscar um banco para contratar o financiamento imobiliário, o que varia de acordo com a taxa Selic.

Porém, em 12 meses (mar/21 a mar/22) esses valores tiveram aumento considerável. Com esse aumento, o consumidor passa a pagar 11% ao ano, quando antes pagava 6%, fazendo com que algumas famílias precisem desistir do negócio, processo regulamentado pela Lei Geral dos Distratos. Segundo essa lei, ao rescindir o contrato o cliente deve receber da incorporadora parte do valor que já havia sido pago. Esse cálculo é feito de acordo com o regime adotado no empreendimento, podendo ser de afetação ou normal. No regime de afetação a construtora fica com 50% do valor pago e, em até 30 dias, devolve o restante para o cliente. Já no regime normal, é retido 25% do valor e a construtora tem até 180 dias para devolução. O valor da corretagem não é devolvido em nenhum dos casos. Também de acordo com essa lei, o consumidor inadimplente que rescindir o contrato deve pagar uma multa, variando entre 15% e 25% do valor pago.

Importante lembrar que em nenhum caso de distrato a incorporadora pode ficar com 100% do valor já pago pelo cliente.

Também é importante saber que o cliente que comprou um imóvel fora da empresa, como em um stand, por exemplo, tem até sete (7) dias após a assinatura do contrato para desistir do negócio sem pagar multas. O distrato sempre deve ser feito de forma legal, ou seja, deve ser formalizado com um contrato. Uma opção de distrato é a revenda da unidade, onde uma terceira pessoa assume os valores do contrato, com desconto. A incorporadora precisa autorizar o processo, e costuma cobrar um percentual de 5% sobre o valor do contrato. Quando o distrato ocorre por culpa da construtora, como, por exemplo, quando há atraso na entrega do imóvel, o cliente tem direito a receber 100% do que pagou, com correção monetária, em até 60 dias a partir da rescisão, recebendo também da incorporadora 1% do valor desembolsado por cada mês de atraso. É importante lembrar que atrasos de até 180 dias não geram multas para as construtoras.

Legalmente uma construtora pode desistir de um negócio, caso analisem que não é viável, dentro de um determinado prazo, que ocorre nas vendas na planta. Depois do habite-se não é possível usar a Lei Geral do Distrato, pois após a entrega da construção o pagamento passa a ser feito para uma instituição financeira, e não à incorporadora. Ficou com alguma dúvida? Conta para a gente!


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